収益物件アパートローン
皆様正月も終わりそろそろ仕事忙しくなってきた頃ではないでしょうか？
某地銀がアパートローンの基準を引き上げ不動産業者の悲鳴が聞こえてきます。
東京オリンピック前に大丈夫なのでしょうか？
今回の変更により特に地方の一棟収益物件に影響がかなり出ます。
ヤバイです！
50円コーヒー カフェ現る!
渋谷、新宿、新橋に50円カフェが誕生しました。
時間は1時間制限があります。その他システムで追加、無制限の利用方法があります。
営業時間は朝8時か営業して16時ごろ終了するみたいです。それは既存営業店を借りて営業してるので夜はもともとの店が営業する為です。
まだ行っていないのですが写真だと内装もいい感じです。タバコ、アイコスはすえるのか心配です。
新しい事業試みで面白いと思い記載しました。
現在ドトール、スタバにいっても混んでせまいし。
又シェアオフィス業界が真似してくるのでしょうか、ともあれ起業する人は便利になります。オフィスを持たないで仕事する人には良い情報です。
一斉配信メールをするにあたって いろいろ当初苦労しました。同胞配信メール
不動産の仕事って結構一斉にメールをしたりする場合があっていろいろどこを使うか苦労しました。
当初グーグルのGMAILでやろうとしたのですが１００件までしか配信出来ないんですね。私は1000件は配信したかったのでとりあえず市販のソフトを購入しました。やっつてみると途中で止まってしまいました。当時サポートに聞いても理解できず困ったものです。
不動産の仕事してる人はあまりそういったものに詳しくないんです。特に５０代はそこでインターネット検索していろいろ調べたのですがいいなと思うものは月額4万円以上したのです。フリーソフトも探しましたがなかなかまともなものが有りませんでした。
そこで今使ってるのが結構いいのでご紹介します。私1人でか月5000件ぐらい送信しています。又ダブったメルアドも自然に消してくれます。1万件までかなり安く送れます！
参考になればと思い記載しました。
メルマガを配信するならココがお勧め！！「AccessMail」
初心者にも安心の簡単操作と抜群の安定性。月額2,300円から利用できます。
http://www.accessmail.jp/index.php3?ad=%A1%F06258%2A17
収益不動産の購入について サラリーマン大家さん応援！不労所得を不動産投資でする方必読！
サラリーマンが収益不動産を購入する目的
それは将来の不安や将来自由に生きる為に安定収入、継続収入を得るために約10年前位から市場が活発化されました。それは某金融機関の積極的な融資の影響が影響してると思います。実際自己責任により失敗したと思う方成功したと思う方も分かれるところでしょう。
収益不動産成功するには
収益不動産を成功させるにはまずは安定したサラリーマン最低500万以上収入がないとまともな物件が買えません。そして購入した後経費を差し引いていわゆるキャッシュフローがいくら余ったが大事です。そこには将来の空室率も計算して最初シュミレーションするわけですが大事なのは人任せにしないで地方不動産でも自分で確認して今の賃貸相場を把握するのが特に大事です。そこがしっかりしてればほとんど失敗しないでしょう。金利とかは将来組みなおしがききますし。
例えば毎月10万円のキャッシュフローが欲しければ年間120万のキャッシュフローですからキャッシュフロー率2％だとしたら6000万の物件を購入することになります。
そこで大事になるのが将来空室にならないかということです。私はお客様に販売する場合特に自分で確認しています。
不動産に掘り出し物はない
良くインターネットを見ているとだれかに買わされて損したとかあそこの金融機関は悪徳だとか記載されてるのをよく目にしますがすべて自己責任だと思います。逆に昔から掘り出し物を求め自己資金も少ない人がなかなか買えません現象がある人は結構いますが押さえるポイントだけ決めてまずは初めてみてはいかがでしょうか？そうすることによって2棟目3頭目と増やしていけます。
不動産売却について 不動産売る時に必読！区分マンション・収益不動産・一棟マンション
本日ブログを開設致しました。
私は東京渋谷区で不動産業をしています。
不動産業やって32年になりました。
日々思いついたことや気になったことを記載していこうと思います。
本日は不動産売却について記載したいと思います。
不動産にもいろんな種類がありそれぞれ販売方法が違います。
区分マンションの居住用の場合
まず買う可能性の有る方はマンションの中の人です。その次が半径200mの人？
その為、大手不動産会社のシュアが高いところです。
マンションにはチラシが入ったり良くしていませんか？
又多少は広告してもらえませんと決まりません。又居住用区分はあまりお部屋が汚いと決まりません。その場合は仲介会社が買取してる不動産会社に話をし成約になります。すべてでは有りませんがその割合は非常に多いです。バブルの始まりの頃は物件を公開するとどこの会社とは言いませんが言い値でほとんどの物件を買っていきました。これがバブルの始まりです。
結論から言いますとどこの不動産にも購入のお客様数は大差ないと思います。チラシを配布すれば相場か相場より多少下げた価格であれば成約になると思います。
賃貸中区分のマンション
販売方法間違えると残ってしまいます。この分野になるとお客様を持っている不動産会社がいる為です。そんな購入希望のお客様は自己資金が無い方がほとんどだからです。評価をまずは取ってから販売スタートおすすめします。1000万以下の物件であれば現金で購入する方が多いですが1000万以上の価格の物件は評価を取りましょう。そんな意味で投資不動産の販売は専門の不動産会社にした方が良いかというとそうでもないところもあります。又長くなるので後日記載したいと思います。
一棟アパート
こちらは完全に買った人が融資を組めるかが影響します。購入者はキャッシュフローを最終的に見ますので年間の支払い固定費なども売主様はご用意しといたほうがよろしいでしょう。又管理も大事になります。修繕履歴も必要です。こちらの物件売りアパートも自己資金の少ないサラリーマンが購入する場合が最近多くなっています。大手不動産には出さないほうが得策な場合が多いです。又地方アパートの場合東京近辺の金融機関は対応不可の場合がほとんどです。地元の信用金庫で融資可能であればよいのですが買主を連れて行かなければ又は買主情報必要な為ものすごく時間がかかります。都市銀行がもうちょっと融資に柔軟になればよいのですが。
一棟マンション
こちらは一棟アパートと一緒ですが、融資先が地銀でも場所によっては対応可能です。
一棟マンションにはエレベーターがある物件が有ります。建築時期により部品が無くなる場合がありリニューアルにはかなりの金額がかかる場合がありトラブルの原因になるケースがあり注意が必要です。後店舗が多い物件は評価が出にくい場合が多いです。現在貸している賃料自体が再査定されていると思われます。
一棟ビル
こちらの物件は専門の不動産会社がいいかもしれません。通常のアパートローンが対象にしない金融機関が多いです。
